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透视 | “龙首”易主记

腾讯房产2019-08-21 11:25

作者/谢曈

编辑/宋云龙

8月20日,一场14万网民围观的现象级拍卖,尘埃落定,盘古大观“龙首”51.87亿易主金隅。

“龙首”的最终成交价仅为评估价的七成,意料之外,但也在情理之中。

有人觉得赚翻了,也有人担忧金隅债台高筑为何还如此“阔绰”……

这次, 斩获“龙首”的金隅究竟打的什么算盘。

盘古“龙”为何遭斩首

所谓“龙首”,是盘古大观5号楼,建成于2013年,与鸟巢、水立方并肩而立。

盘古大观“龙首”是一栋从负五层到39层的超5A级写字楼,房屋建筑面积13.94万平方米,性质为商品房。

然而这座高端奢华的盘古大观因为北京盘古氏投资有限公司“骗贷骗汇”一案,被称作一块资本市场的“是非之地”。

根据公开资料,北京盘古氏投资有限公司实际控股人郭某通过一系列违法操作骗取中国农业银行贷款32亿元,2012年又骗取外汇1350万美元。

2013年5月,盘古氏老板注资民族证券时缺少资金,通过北大方正旗下的方正东亚信托融资80亿元,抵押物是盘古氏老板旗下政泉控股的地产项目及民族证券股权。

2013年10月,方正东亚信托向上海银行转让了这笔49亿元、为期两年的债权,然而政泉控股并没有在期限内还款。

2016年,上海银行申请依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人政泉控股、盘古氏投资应当履行义务部分的其它财产。

盘古大观5号楼“龙首”就在其中。

这并非5号楼第一次被拍卖,去年8月盘古大观首次挂网拍卖事件曾轰动一时。当时,盘古七星公馆共41套公寓和19套办公地产开启拍卖,市场价总值约35.4亿元,起拍价基本在市场价的6.9~8折间。

今年2月份,北京市第三中级人民法院再次将上述流拍住宅连同部分办公地产在阿里拍卖平台上进行拍卖,价格与第一次拍卖时相比直降两成,但最终也因无人参与拍卖,而撤销了该次拍卖。

此次,则是命运多舛的盘古“龙首”遭受的第三次拍卖,北京地标“盘古龙”下场令人唏嘘。

有背景的金隅

谁都知道唐僧肉好吃,但是有孙悟空在,谁敢吃?

谁都知道“龙首”好,没点背景,谁又敢轻易动?

8月20日, 阿里司法标注的“龙首”起拍价为51.82亿元,网络拍卖的时间从8月19日10点起至8月20日10点结束。

在拍卖过程中仅有两笔报价,一家在临近结束的20日9点42分提交了与起拍价相同的竞拍价;8分钟后,北京钰珵置业有限公司以高出500万的价格竞拍成功,最终以51.87亿元的价格拿下该楼。

北京钰珵置业有限公司便是金隅集团的全资子公司。

近14万平方米的超高端写字楼,盘古项目是所有人都承认的优质资产,但在“龙首”背后散发着一股“煞气”,让许多人却步。

近期房企融资管理严格,此次拍卖交易要拿出10亿保证金,一般房企在短时间没有这个能量去竞拍。更重要的是,盘古背后特殊的历史问题让项目存在风险,没有一些“背景”企业不敢轻易涉足其中。

而金隅正是这个有“背景”的人。

金隅集团发迹于北京,是北京市委市政府和市国资委的领导国有企业。金隅作为北京老牌国企,写字楼和房地产物业经营有着三十余年历史。

根据2018年度财务报告,金隅在北京及天津持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业总面积为135万平方米,综合平均出租率88%,其中在北京核心区域持有的高档投资性物业总面积72万平方米,综合平均出租率93%。其经营的环球贸易中心、金隅大厦、腾达大厦、嘉华大厦、建材经贸大厦等商业写字楼具有较高的商业价值和升值潜力。

这样的“背景”让金隅有了拿下盘古龙首的可能性。

金隅何来底气买“龙首”?

除了“背景”以外,金隅今年的一系列动作,让它有了足够的底气运作。

金隅集团旗下四大板块:水泥、建材、房地产开发、物业和写字楼,水泥产业为金隅打破了僵局。

金隅通过增资合资公司及现金出售两种方式注入冀东水泥。在本次交易完成后,金隅集团与冀东水泥之间的同业竞争问题将得到彻底解决,金隅集团的水泥业务板块将由冀东水泥来统一进行经营管理。

一句话解释,金隅结束了北方水泥行业的三国时代,吞并了东吴和西蜀,金隅水泥一家独大。

有人会问水泥挣钱吗?那要看谁挣,怎么挣。

凭借金隅的背景,金隅开始涉足雄安新区的基础设施建设。3月份金隅冀东水泥中标雄安水泥供应量超10万吨,标志着进军雄安新区建设拉开帷幕。

京津冀,特别是雄安新区,是未来水泥供需趋势向上确定性最强的地区。未来的需求释放,对相关受益企业的业绩有保障。此外,水泥行业有个特点。运输的距离,如果超过200公里,水泥行业就会因为运输成本过高而造成亏损。这是冀东水泥在运输半径上的优势,这是“主场”优势。所以,金隅冀东水泥会快速布局雄安新区。

雄安新区的建设给金隅未来10年的利润增长有了很大的想象空间,但金隅靠水泥挣来的钱却有它用,水泥行业并非金隅的终极目标。

此外,金隅凭借着国有资产的背景,近期连续融资,这样一来,天时地利人和,为金隅拿下盘古“龙首”奠定基础。

金隅的“雄心壮志”

金隅斩获“龙首”并非偶然。

作为金隅集团多年来的最大盈利点,房地产业务毫无疑问将是今后金隅集团的核心业务。金隅地产集团党委书记郭强曾表示:2020年集团房地产业务的目标是实现合同销售金额超过500亿元。

500亿在当下的中国房地产行业并不算出众,但对于已经连续多年现金流为负的金隅来说,已算不小的目标。

与冀东水泥战略重组的同一年,金隅的房地产板块也开始进行改革。管理模式由原来的“房地产开发事业部—嘉业公司总部—城市公司”,转变为“事业部—城市公司”。

这种改革以金隅大成公司为母体,整合了金隅嘉业公司和金隅大成公司两家房地产公司资产,成立金隅地产集团,下设若干城市公司,形成了金隅集团地产板块的三级管理。

这样,金隅地产集团成为代行金隅集团房地产业务管理职权的唯一平台,股权更加清晰,权责更加明确。

金隅集团展现出对房地产未来的雄心壮志。

想达成这样的雄心壮志,盘古“龙首”这样的大动作是必须的,52亿的投入也并非金隅近期最大的手笔。出走北京,进军杭州拿地,金隅多宗地块付出了70多亿的代价,可见对房地产板块的重视程度。

扩张拿地、加强军备,盘古大观和杭州土地储备都符合金隅在房地产的布局。

在当前的市场环境下,单靠规模取胜的时代已经无法实现房企的可持续发展,更多关注和满足业主对美好居住条件的需求,将成为房企今后的核心竞争力,也是房企能够活下去的核心因素。

20日晚间金隅官方微信发布一则消息:物业投资与管理是金隅集团的主业之一,本次竞得标的资产符合公司的发展战略,有利于提升公司物业投资与管理板块的竞争优势,具有合理的商业价值,符合公司及股东的整体利益。

隐约之中,侃爷看到了一条:房地产开发——成本降低(水泥和材料)——物业运营的全产业模型,这或许才是金隅真正要实现的“雄心壮志”。

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